El aumento del precio en los contratos de arrendamiento de obra

El contrato de arrendamiento de obra se encuentra regulado en el art.1544 del Código Civil y se caracteriza por ser un contrato consensual pues se perfecciona por el mero consentimiento y un contrato bilateral por tener obligaciones recíprocas entre las partes, basadas en la ejecución de un trabajo a cambio de un precio cierto. 

El contrato de arrendamiento de obra exige que la “obra” se realice a cambio del pago de un “precio cierto”, precio que la jurisprudencia ha venido admitiendo en tres modalidades: el precio cerrado o a tanto alzado, por administración o por piezas. 

Centrándonos en la modalidad de precio cerrado o tanto alzado, se da el mismo cuando las partes convienen un presupuesto previo cerrado que engloba la totalidad de los trabajos a ejecutar, cuyo aumento del precio está permitido bajo unas condiciones. 

La característica principal de esta modalidad de pago en el contrato de arrendamiento de obra pasa porque el precio es invariable, esto es, el contratista no tendrá derecho a percibir un mayor precio si con posterioridad se pone de manifiesto un mayor coste de la obra del presupuesto, pues bajo esta modalidad se entiende que la obra se ejecuta bajo riesgo y ventura del contratista.

En virtud del art.1593 del CC y reiterada jurisprudencia, en la modalidad de pago a tanto alzado, cualquier aumento del precio por necesidad de aumento de la obra o de los materiales requieren obligatoriamente del consentimiento del dueño de la obra (es decir, quien encargó la obra), por lo que el contratista, no puede pedir un aumento del precio basado en un aumento de la obra, sin haberlo comunicado y aceptado previamente el dueño de la obra, de conformidad con el principio de invariabilidad del precio.  

Ante tales situaciones, en las que el contratista reclama un aumento del precio al dueño de la obra, y éste último se niega a pagarlo,  la legalidad y jurisprudencia aplicable expresan que debe imperar el principio de invariabilidad del precio, puesto que de permitir que cualquier contratista pueda facturar aumentos de precios sin previa comunicación al dueño de la obra de los trabajos a realizar y su coste, se quebrantaría un elemento esencial de las relaciones contractuales como es el consentimiento. 

El consentimiento del dueño de la obra en el aumento de la obra y del precio es un elemento esencial en esta modalidad contractual, tal y como recoge jurisprudencia del Tribunal Supremo como es el caso de la sentencia nº1327/2023, 28 de Septiembre de 2023, que dice literalmente:

“En este sentido, el contrato de obra es un contrato de resultado. Como ha subrayado el Consejo de Estado en diversos dictámenes (vgr. de 25 de mayo de  2006), el contrato de obra pública constituye una modulación administrativa del contrato civil de arrendamiento de obras por ajuste o precio alzado (arts.1588 y SS CC) por el que el contratista se obliga a realizar una obra determinada y el dueño al pago del precio alzado (art.1544 CC). Su objeto, a diferencia del arrendamiento de servicios, no es el trabajo o la actividad del contratista, sino su resultado (la obra terminada). Por ello, en principio, corresponde al contratista la responsabilidad de la ejecución ( arts. 1589, 1590 y 1591 CC) y el pago del precio al dueño de la obra cuando la recibe (1599 CC), sin que haya de pagar más de lo convenido, salvo aumento de la obra consentido (art.1593 CC). 

Por tanto, la característica esencial del “precio alzado” en los contratos de arrendamiento de obra es la invariabilidad, siendo que, la posible imputación de un sobrecoste de la obra al dueño de la obra supondría imponerle un precio indeterminado contraviniendo la esencia de lo pactado por las partes, y por ende, un quebrantamiento del consentimiento. 

La Audiencia Provincial de Girona también se ha pronunciado sobre la naturaleza del pago a precio cerrado en los contratos de obra y la eventual posibilidad de revisión del precio, siempre que exista el consentimiento de quién encargó la obra, véase en ese sentido, a sentencia de la Audiencia Provincial de Girona nº 1043/2020, 27 de Julio de 2020:

“Con carácter general el precio cerrado supone que se pactó por ajuste o tanto alzado en relación con un presupuesto cerrado referido a toda la obra o para cada pieza o medida de obra previamente determinada, el presupuesto no será entonces meramente orientativo. La consecuencia de esta modalidad es que no existe correlación necesaria entre el precio y el coste efectivo de la obra realizada, por lo que, salvo aumento de obra consentido por el comitente, el contratista » no puede pedir aumento de precio aunque haya aumentado el de los jornales o materiales» ( art.1593 CC) es lo que se conoce como principio de invariabilidad del precio.

“Cuestión distinta es la revisión del precio (en incremento o disminución) cuando trae causa de una modif‌icación de la obra inicialmente encargada. El contratista no está obligado a soportar las modif‌icaciones de obra, salvo cuando sean necesarias para corregir la inviabilidad técnica del encargo inicial, lo que resulta coherente con la asunción por éste de una obligación de resultado de la que se sigue que deba prever la realización de las operaciones que sean necesarias para la ejecución del encargo que es objeto del contrato.”

Tal y como expone la sentencia, el contratista estará obligado a soportar las posibles modificaciones de la obra cuando sean necesarias para corregir inviabilidades del encargo inicial y hacer las actuaciones necesarias a los efectos de dar cumplimiento a su obligación de resultado. Además, aduce la jurisprudencia en casos parecidos que aquellas obras adicionales que tengan por finalidad corregir defectos, como puede ser un exceso de horas para terminar la obra inicial, tendría por objeto corregir los errores del trabajo encargado inicialmente, sin que el contratista pueda exigir un aumento del precio en ese concepto.

En definitiva, es importante contar con un asesoramiento especializado en el momento de concertar un contrato de obra para la correcta elección de la modalidad de pago adecuada en función de la tipología y duración de los trabajos, así como, por la repercusión económica para ambas partes derivada de un aumento de los trabajos encargados.